Ипотека на покупку комнаты в коммунальной квартире

Приобрести квартиру или дом по карману не каждому. Во время кризиса все большим спросом пользуются комнаты в общежитиях и коммуналках. Они стоят дешевле и позволяют заиметь не только крышу над головой, но и прописку. Большинство кредитных организаций идет на подобную сделку, но она имеет ряд особенностей. В том, как оформить ипотеку на комнату, есть свои трудности, о которых стоит узнать заранее.

Особенности ипотечного кредитования при покупке комнат

Комнаты в коммунальных квартирах не теряют популярности. Люди, которые не могут позволить себе квартиру (например, в крупных городах, где жилье дорогостоящее), начинают интересоваться, можно ли купить комнату в ипотеку. Банки без проблем идут на подобную сделку, но с учетом некоторых нюансов:

• Комнату в коммунальной квартире выкупает один из собственников. Не все банки соглашаются на залог одной комнаты, им выгоднее иметь в залоге целую квартиру, поэтому при выкупе комнаты собственником шансов получить одобрение банка больше.
• Остальные собственники подписывают официальный документ об отказе выкупа. Другие собственники могут оспорить сделку в суде, поэтому нужно официальный нотариально заверенный отказ от покупки продаваемой комнаты. Если соседи не подписывают документы и не выкупают комнату, заемщик обращается к нотариусу сам. Соседей извещают, что они обязаны выкупить жилплощадь в течение месяца или заемщик на официальных основаниях ищет другого покупателя.
• Комната находится в хорошем состоянии. При оформлении ипотеки учитывается состояние самой комнаты и всего дома.
  
• Заемщик предоставляет залог. Залогом служит либо комната, либо вся квартира. Если банк отказывает в сделке при залоге одной комнаты, заемщик может предложить любое другое недвижимое имущество в качестве залога.

Условия, предоставляемые банками, могут отличаться. Отказ в одном банке не означает полное фиаско. Заемщик имеет право отправить заявки в несколько кредитных организаций и выбрать наиболее подходящую.

При оформлении ипотеки заемщик должен иметь на руках определенную сумму (первоначальный взнос). Многие ищут варианты, как купить комнату в ипотеку без взноса. Большинство кредитных организаций избегают риска и работают только с первым взносом, но среди мелких банков можно найти программу, не предусматривающую взнос. Однако процентная ставка по такой ипотеке будет значительно выше.

Требования к заемщику и жилью

Потенциальный клиент банка, который ищет, в каком банке взять в ипотеку комнату, принимает во внимание условия, предлагаемые банком, список документов и другие факторы. Потенциальный заемщик имеет право подать заявки одновременно в несколько организаций, а после одобрения выбрать одну, с наиболее выгодными условиями.

Обычно банки требуют от клиентов стандартных вещей. Отличаться может верхняя граница возраста. Отдельные кредитные организации поднимают ее до 75 лет (после погашения ипотеки).

При оформлении ипотечного кредита учитываются следующие нюансы:

• Стаж работы. Учитывается общий стаж и стаж на последнем месте работы. Общий должен составлять не менее 1,5 лет, на последнем месте – не менее полугода. Некоторые банки ужесточают это требование.
• Возраст. Ипотека выдается гражданам РФ старше 21 года. На момент последней выплаты заемщику должно быть не более 65-75 лет (в зависимости от конкретного банка и программы).
• Заработок. Учитывается размер дохода (ежемесячный платеж должен составлять не более 40% от зарплаты), он влияет на сумму кредита. Во внимание принимается только официальный заработок.
• Наличие поручителей или созаемщиков. Наличие поручителей и созаемщиков снижает финансовый риск для банка. При получении ипотеки обязательными созаемщиками становятся супруги.
• Положительная кредитная история. Наличие своевременно погашенных кредитов повышает шансы на получение ипотеки.

Финансовые организации стремятся избежать рисков. Залоговое жилье проверяется на пригодность проживания. Кредитные организации отказывают в ипотеке, если дом находится в аварийном состоянии или построен до 1970 года.

Маленькие комнаты не могут служить залоговой недвижимостью. Размер помещения должен быть больше 12 м². В квартире, к которой примыкает комната, должно быть отопление, водопровод, электричество, канализация, санузел. При отсутствии коммуникаций банк не пропустит сделку.

Большинство банков следят, чтобы залоговая недвижимость не имела деревянных перекрытий. Это основные требования, но кредитные организации могут менять их. На большие уступки часто идут некрупные банки.

Документы и процедура оформления

Вне зависимости от того, какой банк предоставляет ипотеку на комнату, существует стандартный пакет документов, которые потребуются при оформлении любого ипотечного кредита. Кредитная организация имеет право дополнить этот перечень по своему усмотрению. Как правило, банки стремятся упростить процедуру оформления ипотеки, чтобы привлечь клиентов.

К числу необходимых для оформления ипотеки бумаг относят:

• Паспорт. Требуется паспорт заемщика с указанием прописки. Желательно сделать ксерокопию.
• Заявление. Заемщик может сразу приложить заявку на оформление кредита или оформить ее по интернету на сайте банка, отправить отсканированные документы и ждать ответа.
• Справка 2-НДФЛ. Справка о доходах и налоговых отчислениях необходима для расчета финансовой нагрузки и максимальной суммы кредита.
• Другие документы. В зависимости от ипотечной программы могут понадобиться военный билет, свидетельство о рождении детей, свидетельство о заключении брака, пенсионное удостоверение.

Покупка комнаты в ипотеку займет немало времени, не стоит рассчитывать на быстрое заключение сделки. Сам процесс оформления, поиска банка и жилья занимает иногда от нескольких месяцев до года.

Алгоритм получения ипотеки довольно прост, если заемщик соответствует требованиям банка. В первую очередь заемщик подготавливает все необходимые документы и ищет банк с подходящими условиями. Можно подать заявку в несколько банков. Пока идет рассмотрения документов, заемщик подыскивает жилье. В случае одобрения банком заявки начинается процедура оценки комнаты. Для этого необходимо обратиться в специальную компанию, оказывающую подобные услуги.

После оценки покупаемой недвижимости финансовая организация и клиент заключают договор. Заемщик вносит деньги на счет банка (первый взнос) и начинает оформление купли-продажи. Продавец и покупатель заключают договор, после чего необходимая сумма переводится на счет продавца. С момента заключения сделки покупатель вступает в права собственности и начинает ежемесячно выплачивать взносы банку. Стоит помнить, что кредитные организации требуют страхования недвижимости, жизни и здоровья клиента.

Перечень банков

Если говорить о том, какие банки дают ипотеку на комнату, то проблем с выбором организации не возникнет. Практически все банки готовы работать с подобными кредитами, но не выделяют для них отдельных программ. Условия кредитования те же, что и при покупке квартир, домов.

Приобрести комнату в коммунальной квартире или общежитии можно в следующих банках:

• Сбербанк. Сбербанк считается одним из крупнейших банков, поэтому многие заемщики стараются обращаться именно к нему. Кредитная организация предоставляет сумму в кредит от 300 тысяч до 99 млн рублей сроком до 30 лет. Ставка от 13% и выше в зависимости от срока и первого взноса. Если заемщик не в состоянии платить ежемесячные выплаты, возникает вопрос, как продать комнату в ипотеке Сбербанка. Банк идет на подобную сделку, если клиент оказывает неплатежеспособен.

• Газпромбанк. Банк выдает кредиты на покупку отдельной комнаты, но минимальная сумма ипотека составляет 500 тысяч рублей, максимальная – 45 млн. Условия те же, что и при покупке квартиры. Процентная ставка составляет 15,5 %. Кредитная организация оформляет сделки только при наличии первоначального взноса, который должен составлять не менее 20-30% от стоимости жилья.
• ДельтаКредит банк. Банк предлагает ипотеку под 12,5% годовых, сроком до 25 лет. Минимальная сумма, которую можно получить при оформлении кредита в ДельтаКредит банке, составляет 600 тысяч рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от общей стоимости недвижимости.
• Анкор. Банк работает по системе АИЖК. Ипотека выдается на сумму от 300 тысяч рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% от стоимости комнаты, но ставка при этом снижается (от 12,5% годовых). Максимальный срок кредитования составляет 30 лет.

Если комната в общежитии слишком маленькая и стоимость ее невелика, банк может отказать в ипотеке, но предложить потребительский кредит. Процентная ставка будет значительно ниже, срок кредитования меньше, но жилье не будет залоговым и не потребуется страховка.