Как работает ипотека: особенности кредитования

Ипотечное кредитование остается одним из самых популярных способов приобретения жилья. В связи с ростом цен на недвижимость для большинства людей ипотека является единственной возможностью приобрести собственную квартиру. Существует большое количество банков, программ и разновидностей ипотечного кредитования. Они постоянно обновляются, процентная ставка меняется. Перед тем, как взять ипотеку, необходимо собрать полную информацию о существующих программах и ставках.

Как работает военная ипотека

Военная ипотека подразумевает НИС (накопительную ипотечную систему). Это совершенно иной вид ипотечного кредитования, разработанный в 2004 для всех военнослужащих, заключивших контракт после января 2005 года.

Военнослужащий, желающий взять ипотеку, действует по следующему алгоритму:

• Потенциальный заемщик становится участником программы НИС. Он подает рапорт, после чего открывает счет. На этот счет от государства будут поступать деньги в размере 20490 рублей. Сам военнослужащий также пополняет счет на определенную сумму.
• Использовать накопленные деньги допустимо через 3 года после начала участия в программе. За это время на счету копится необходимая сумма. Можно продолжать копить или взять жилищный целевой займ.
• Военнослужащий, решивший использовать накопления, получает свидетельство и подыскивает квартиру в течение полугода. Если за это время жилье не найдено, свидетельство сдается, а при необходимости получается новое.
• Если квартира найдена, заемщик обращается в банк и открывает счет. На счет переводятся деньги с накопительного счета. Они используются как первоначальный взнос.
• После перечисления денег заемщик подписывает договор ЦЖЗ (целевой жилищный займ). Договор заключается между военнослужащим, банком и ФГКУ «Росвоенипотека».
• Происходит покупка и оформление квартиры. Погашение кредита осуществляется за счет федерального бюджета.

При заключении договора учитывается возраст военнослужащего, но не учитывается семейное положение и наличие другого жилья. На момент окончания выплат заемщику должно быть не более 45 лет. Если накопительный счет не использован до выхода на пенсию, то после 20 лет службы военнослужащий использует их по своему усмотрению.

Как работает ипотека под материнский капитал и ипотека с господдержкой

Материнский капитал, получаемый после рождения второго ребенка, можно использовать для погашения уже имеющейся ипотеки или как первоначальный взнос.

Использование маткапитала подразумевает некоторые тонкости.

• Перевести деньги со счета в целях погашения кредита можно сразу же после получения сертификата, но использовать маткапитал как первоначальный взнос допустимо лишь после 3 лет с момента рождения ребенка.
• Покупаемая на материнский капитал квартира оформляется на всех членов семьи (мать, отец, дети).
• При получении ипотеки необходимо обратиться в пенсионный фонд, получить справку о состоянии счета, а также предоставить сведения о квартире, чтобы подтвердить цель использования капитала.
• При использовании маткапитала эта сумма вычитается из стоимости жилья при расчете налогового вычета. На эту часть стоимости вычет не возвращается.

Что касается того, как работает ипотека с господдержкой, то она дается определенным категориям населения: малоимущим, многодетным семьям, бюджетникам, военнослужащим, пенсионерам и т.д. Подобные программы действуют на региональном уровне. Подробности узнаются в администрации, там же проверяются все предоставленные документы, и выдается сертификат участника программы. В большинстве случаев приходится ждать очереди на оформление ипотеки. Господдержка подразумевает определенные льготы: единовременная субсидия или сниженная процентная ставка.

Если говорить о том, как работает ипотека Сбербанка, то это крупнейший банк, где возможно получить ипотеку по любой государственной программе. Необходимо собрать пакет документов и предъявить сертификат участника. С господдержкой работают и другие кредитные организации. Список банков нужно уточнять при получении сертификата.

Как работает ипотечный брокер

Ипотечные брокеры появились относительно недавно. Эта специальность стала набирать обороты с появлением большого количества ипотечных программ.

К услугам ипотечного брокера прибегают заемщики, которые не могут или не хотят заниматься этой процедурой самостоятельно. Поскольку услуги недешевы, обычно к брокеру обращаются клиенты с плохой кредитной историей и прочими проблемами, не позволяющими оформить ипотечный кредит.

Брокеры работают отдельно или в составе риелторских фирм. Поскольку в нашей стране это профессия новая, не всем известно, чем занимается ипотечный брокер.

• Анализ документов и ситуации. Ипотечный брокер собирает всю информацию о клиенте, имеющиеся у него на руках документы и анализирует их. После анализа брокер составляет перечень возможных вариантов и предлагает их клиенту
• Подбор вариантов. При наличии особых требований (например, наличие плохой кредитной истории, отсутствие первого взноса, наличие других кредитов, поиск ипотеки для ИП или иностранных граждан) брокер занимается анализом банковских предложений, которые действуют в данном городе.
• Поиск банков. Брокер собирает информацию о филиалах банков, об ипотечных программах, которые они предлагают, подбирает наиболее подходящие. Некоторые брокеры работают только с банками по договоренности.

• Помощь в оформлении. Ипотечный брокер помогает клиенту собрать пакет документов, подсказывает дальнейшие ходы, сокращая процесс оформления документов и покупки квартиры.

Реструктуризация ипотеки

При получении ипотечного кредита банк и заемщик подписывают кредитный договор, в котором прописаны условия кредитования, график и размер платежей. К реструктуризации ипотеки прибегают в тех случаях, когда выплаты по прежним условиям невозможны.

Реструктуризация ипотеки работает таким образом, что банк самостоятельно меняет условия кредитования на приемлемые для заемщика. Существует 3 варианта реструктуризации.

• Уменьшение ежемесячного платежа. Банк может пойти на эту уступку, чтобы сохранить договор с клиентом. Ежемесячный платеж сокращается, но срок ипотеки становится больше.
• Рефинансирование. Самая нежелательная для банка процедура, но иногда помогающая клиенту сохранить жилье. Рефинансирование заключается в том, что берется вторая ипотека на более выгодных условиях и этими средствами гасится остаток долга по первой ипотеке. Кредитная история не портится.
• Другие льготы. Банки могут предложить изменить условия договора по своему усмотрению: снизить процент, поменять график платежей, увеличить или уменьшить срок выплат и другие варианты.

По понятным причинам банки с большой неохотой идут на процедуру реструктуризации. Чтобы получить разрешение от банка, нужно заполнить заявку и приложить максимальное количество документов, доказывающих необходимость процедуры (гибель одного из созаемщиков, серьезное заболевание, инвалидность, увольнение с работы, уменьшение заработной платы, сокращение и т.д.). Заявка будет рассмотрена в течение нескольких дней, после чего банк сообщит о своем решении.